Odsuwanie w czasie obniżek stóp procentowych, wygasanie popytu, stopniowo wzrastająca podaż. To kilka czynników, które mogą wpłynąć na hamowanie średniego wzrostu cen mieszkań w kolejnych okresach roku.
Jak podają ekonomiści banku PKO BP, wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego jest w trendzie wzrostowym. Dodatkowo może to wpłynąć na hamowanie wzrostowych tendencji cen mieszkań w Polsce. Wciąż jednak należy pamiętać, że po stronie popytu jest wiele przesłanek do dalszych wzrostów.
Na rynku mieszkaniowym niewidziana od dawna równowaga sił popytu i podaży. Oceniamy, że ceny mieszkań w ciągu najbliższego roku będą rosnąć w tempie zbliżonym do inflacji. Wśród przyczyn hamowania wzrostu cen widzimy lekkie spadki stawek za wynajem w największych miastach. Więcej… pic.twitter.com/WxVFU1A18O
— PKO Research (@PKO_Research) June 20, 2024
Zobacz także: Rekordowa oferta mieszkań w aglomeracji katowickiej w pierwszym kwartale
Hamowanie średniego wzrostu cen mieszkań
Wiele wskazuje na to, że w do I kw 2025 r. będziemy świadkami lekkiego zahamowania wzrostu cen transakcyjnych mieszkań. „W perspektywie roku (2q24-1q25) oczekujemy lekkiego hamowania wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań do 5-8% r/r.” – napisano w analizie Rynek Mieszkaniowy 2q24: Siły popytu i podaży w niewidzianej od dawna równowadze. Wśród czynników, które mogą wpłynąć na taki obrót sprawy, autorzy analizy wskazują odsuwaną w czasie prognozę obniżki stóp procentowych.
Za hamowaniem może taż stać wygasający popyt na kredyty hipoteczne, który pod koniec roku w dużej mierze generował Bezpieczny Kredyt 2%. Wygasanie jest powolne, a według danych Związku Banków Polskich za I kw, wyniki te były nieco słabsze niż w IV kw. 2024 r.
„Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w 1q24 wyniosła 26,9 mld zł (259% r/r; -4% q/q), udzielono 64,5 tys. kredytów (193% r/r; -6% q/q). Wyniki 1q24 są nieco słabsze niż w 4q23, ale w dalszym ciągu należą do najwyższych na tle ostatnich lat. Są zbliżone do rekordowego 4q23 (efekt programu BK2%) czy 3q21 (szczyt ostatniego boomu mieszkaniowego).” – czytamy w analizie.
Ważnym kontekstem są również zapisy księgowe u deweloperów, a te na wskazują na stabilizację i dostosowanie liczby projektów do sytuacji rynkowej. „liczba projektów w toku jest większa o 28% r/r (spójne z obserwowaną od kilku kwartałów poprawą statystyki rozpoczynanych mieszkań), a kolejny kwartał solidnego (54% r/r) wzrostu przedpłat klientów wspiera podejmowanie nowych projektów. Liczba gotowych mieszkań jest niewielka (spadek o 13% r/r i o 42% wobec 4q23), co przy wolno rosnącej podaży pozwala na wysoki poziom cen oferowanych lokali.” – opisano w raporcie.
I choć wskaźnik koniunktury w budownictwie mieszkaniowym za maj 2024 r. obrazuje niewielki spadek liczby mieszkań w budowie, to jednak dynamika jest wzrostowa. „Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 1q24 wskazuje na nieznaczny spadek liczby mieszkań w toku, ale trend wskaźnika jest silnie wzrostowy. Łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich 4 kwartałach, wzrosła. Zapowiada to w dalszej perspektywie wzrost podaży mieszkań.” – czytamy.
Zobacz także: Wzrost cen mieszkań hamuje, z kolei spadek transakcji sprzedanych lokali wskazuje na zmianę trendu w kolejnych kwartałach
Z drugiej strony
Z drugiej strony wciąż istnieją przesłanki, które opowiadają się za tendencją wzrostową średnich cen mieszkań. Wśród nich możemy wymienić zapowiedź kontynuacji programu dopłat w nowej formie, choć wciąż jest wiele niewiadomych. Program z pewnością nie wejdzie w życie od 1 lipca. Obserwujemy wzrost realnych wynagrodzeń, a bogacące się społeczeństwo wciąż szuka sposobów na inwestycje gotówki.
I choć widzimy odbudowę oferty po stronie deweloperów, to jest ona powolna. Autorzy raportu wymienili kilka czynników. „powolna odbudowa oferty, podczas gdy jej zwiększenie wymaga czasu i usprawnienia procedur administracyjnych; (2) pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach i z infrastrukturą w największych miastach; (3) koszty nowelizacji warunków technicznych, które deweloperzy przeniosą na klientów; w dalszej perspektywie istotny stanie się wzrost kosztów budowy związany z nowelizacją dyrektywy budynkowej.”
