Opłacalnośc inwestycji w mieszkanie na wynajem mocno spadła
Obrazek użytkownika Wioletta Hass
20 lut 2024, 08:30

Rentowność najmu mieszkania mocno spada. Wzrost cen nieruchomości i presja na czynsze obniża opłacalność takiej inwestycji

Znaczący wzrost cen nieruchomości i pojawiająca się coraz większa presja na czynsze sprawia, że inwestycja w mieszkanie na wynajem staje się coraz mniej opłacalna. Z symulacji przeprowadzonych przez firmę Expander wynika, że wystarczył rok aby 6% rentowność takiej inwestycji stała się w Polsce rzadkością, a nieco ponad 4% rentowność nową normą. 

Na rynku najmu mieszkań osiągnęliśmy stan równowagi, a stawki były zbliżone do tych, które obserwowanych w VI kw. 2022 r. Jednak zaobserwowano kilka gwałtownych ruchów, jak 7,5% spadek cen najmu dużych mieszkań we Wrocławiu, czy 10% wzrost stawek małych lokali w Sosnowcu.

Roczna zmiana przeciętnych stawek najmu w IV kw. 2023 r. wyniosła 2,9%, można więc powiedzieć, że weszliśmy w stan stabilizacji. Jednakże były miasta, w których wahania były bardziej gwałtowne. Wśród nich znalazł się Sosnowiec, w którym ceny najmu małych mieszkań skoczyły o 10%, Rzeszów z 7% wzrostem opłat za średnie mieszkania. Z kolei spory spadek odnotowano np. w średnich mieszkaniach w Łodzi oraz dużych we Wrocławiu. W Warszawie, Gdańsku czy Krakowie stabilnie, czyli bez zmian, albo kosmetyczne na poziomie około procenta. 

Przedstawiamy wnioski płynące z raportu Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, IV kw. 2023 r.

Zobacz także: Ceny mieszkań w Polsce rosną, ale dane transakcyjne NBP pokazują, że wolniej niż oczekiwano

Stawki najmu w Polsce

Stawki najmu w wielu miastach spadają, ale dużo zależy od lokalizacji i wielkości lokalu. Ceny dość stabilne, są porównywalne z tymi z 2022 r. W III kw. rynek oczekiwał większych spadków stawek, grudniowe dane przyniosły jednak wzrosty, które ostatecznie spowodowały, że przeciętne podwyżki r/r/ wyniosły 2,9%.

W przypadku małych mieszkań do 35 mkw. średnie ceny najmu były podobne do tych obserwowanych w 2022 r. i zmiana wyniosła zaledwie +0,7%. Stawki spadły w 11 z 17 analizowanych przez Expandera miast. Z kolei średnia zmiana kwartał do kwartału pokazała spadek średnich cen o 1,2%. Największy skok cen odnotowano w Sosnowcu i Katowicach, kolejno o 10% i 7,8% r/r. Zmiany cen w górę zauważono również w Rzeszowie, jednak zbyt mała liczba ogłoszeń nie pozwala na wiarygodną analizę. Z kolei największe roczne spadki cen małych mieszkań odnotowano w Łodzi i Wrocławiu, odpowiednio 5,8% oraz 4,6%.

Jeśli przyjrzymy się mieszkaniom o średniej wielkości, od 35 do 60 mkw. to mamy przeciętną zmianę na poziomie -0,4% r/r. Wyróżniają się jednak Rzeszów (+8,5%), Radom (+5,6%) i znowu Sosnowiec ze wzrostem o niecałe 5%. Spadki stawek powyżej 6 i 7 procent zaobserwowano w Częstochowie i Łodzi.

Najem dużych mieszkań ( >60 mkw.) przyniósł najmniejszą średnią zmianę, na poziomie 0,1%. W przypadku tych lokali najmocniejszy spadek cen najmu mieszkań odnotowano we Wrocławiu (-7,5%) i Łodzi (-7,1%). Z kolei najbardziej wzrosły ceny w Bydgoszczy i sąsiadującemu mu Toruniu, kolejno o 4,9% i 4% r/r. 
 

Zmiany najmu

Zobacz także: Kupić czy wynajmować mieszkanie? Wzrost cen nieruchomości sprawił, że raty kredytu są wyższe niż czynsz, wynika z analizy Expander

Rentowność inwestycji na wynajem

Stabilizacja stawek najmu oraz wzrost cen mieszkań sprawiają, że rentowność mieszkań na wynajem spada. „Średnia rentowność netto przy zakupie „za gotówkę” i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku, dla małych mieszkań wyniosła 5,3%, dla lokali średniej wielkości 4,8%, a dla dużych 4,3%. Rok wcześniej było to odpowiednio 6,1%, 5,5% oraz 4,8%.” – napisano w raporcie.

Analitycy raportu zauważają, że osoba, która zakupiła mieszkanie rok temu, zarobiła około 5% netto z wynajmu oraz zyskała na wzroście wartości lokalu. Czyli w analizowanej grupie 17 miast przyrost wartości wyniósł średnio 16%.

„Podane rentowności najmu to wartości netto, czyli po uwzględnieniu dodatkowych kosztów. Nasze wyliczenia obejmują prowizję pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, opłatę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%). Rentowność w IV kw. 2023 r. można więc porównać do oprocentowania lokaty bankowej, które wynosi 6,54% brutto dla małych mieszkań, 5,9% brutto dla średniej wielkości i 5,26% brutto dla dużych.” – czytamy w analizie.
 

Rentowność

Zobacz także: W rok liczba mieszkań na rynku najmu instytucjonalnego w Polsce wzrosła o 83%

Śledź Strefę Inwestorów w Google News

Sprawdź więcej artykułów i analiz

Więcej praktycznej wiedzy o inwestowaniu na giełdzie, takiej jak analizy, artykuły, czy portfele edukacyjne, znajdziesz w części premium serwisu StrefaInwestorow.pl. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej.

Pełna treść dostępna jest tylko dla płatnych abonentów StrefaInwestorow.pl.

Zamów abonament Zaloguj się

Rejestracja w serwisie Strefa Inwestorów

Rejestracja w serwisie Strefa Inwestorów odbywa się w ramach naborów. Ostatni nabór odbył się w styczniu 2024 r. W tej chwili dołączenie do społeczności inwestorów nie jest możliwe.
Jeżeli zależy Ci na dostępie do praktycznej wiedzy o inwestowaniu, zapisz się na listę adresową czytelników darmowego e-booka "Jak analizować wykresy giełdowe". Zostawiając swój adres e-mail umożliwisz mi poinformowanie Cię o możliwości rejestracji, kiedy odbędzie się kolejny nabór do serwisu.

Jak analizować wykresy giełdowe

W razie pytań lub wątpliwości możesz pisać na adres: Pawel@StrefaInwestorow.pl (link sends e-mail).

Oto, co zyskujesz dołączając teraz do Strefy Inwestorów:
  • Blog inwestorski - najlepsza wiedza i doświadczenia z moich 19 lat nieprzerwanego inwestowania na GPW (analiza rynku i przede wszystkim akcji spółek notowanych na GPW), a w tym:
    • Komentarze giełdowe - omówienie sesji giełdowej - indeksy i wybrane spółki
    • Podsumowanie tygodnia - komentarz weekendowy - zobacz przykładowy wpis
  • Edukacyjny portfel inwestycyjny Strefy Inwestorów – praktyczne przykłady inwestowania w akcje, głównie z GPW w oparciu o analizę wykresów.
  • Edukacyjny portfel "Petard" – praktyczne przykłady inwestowania w akcje spółek z GPW w oparciu o analizę fundamentalną.
  • Wpisy w blogu inwestorskim Ewy Walkowiak "W poszukiwaniu sygnałów" - techniki DiNapoli'ego na GPW.
  • Wpisy w blogu inwestorskim Tomasza Krynickiego "Impuls i korekta" - w poszukiwaniu okazji inwestycyjnych.
  • Wpisy w blogu inwestorskim Rafała Irzyńskiego "Fundamenty i Spekulacja" - w poszukiwaniu okazji inwestycyjnych.
  • Podcast "21% Rocznie EXTRA | Jak inwestować" - cotygodniowe omówienie sytuacji wybranych spółek z polskiej giełdy w przystępnej formie audio.
  • Pakiet Środy z Siłą Relatywną (SzSR), a w nim:
  • Artykuły edukacyjne - praktyczna wiedza w przystępnej formie, gotowa do zastosowania.
  • Dostęp do bieżących dyskusji w gronie innych inwestorów giełdowych.
Bonusy:
  • BONUS SPECJALNY ①: Miesięczny abonament w Sindicator.net - całkowicie bezpłatny dostęp do skanera rynku giełdowego na 1 miesiąc (dostępny od 30 czerwca 2024 r.).
  • BONUS SPECJALNY ②: WIDEO: Inwestowanie w wartość i inwestowanie we wzrost